公募不动产投资信托基金成绩亮眼市场回暖带动消费类产品走强

随着2024年四季报陆续披露完毕，公募不动产投资信托基金交出了一份亮眼的成绩单。Wind数据显示，全市场51只披露2024年四季报的公募REITs，在报告期内共取得营业收入35.59亿元，净利润2.58亿元。业内人士表示，根据底层资产类型的不同，部分项目在四季度的盈利有所承压，不过从全年来看，在市产品的业绩达成率仍较为良好。

近年来，我国公募REITs市场快速发展，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富。南开大学金融学教授田利辉认为，REITs产品因其自身分红机制稳定、风险水平适中、流动性更高以及可提供多样化资产配置渠道而备受关注。政策支持态度明确，市场稳步扩容，投资者认知度不断提高，这使得REITs市场的活跃度进一步提升，为投资者提供了更好的交易机会。

消费类基础设施REITs无疑是2024年四季度公募REITs中综合表现最优异的资产类型。中金公司研报分析，从2024年四季报披露数据来看，消费类REITs大部分项目表现稳中有升，经营有望保持稳健表现。若以季度收入完成度测算，除金茂REIT和百联REIT外，其余项目季度完成度均在100%以上，其中首创奥莱REIT以及物美REIT季度收入完成度较高，分别达132%和120%。

田利辉表示，消费类REITs表现突出的原因是其优质底层资产、优良的运营管理能力和逐渐回暖的消费市场。消费类REITs的底层资产通常位于地理位置优越、消费需求强盛的城市核心商圈，运营成熟稳定，具备较强的增长潜力。而且消费类REITs的原始权益人通常在商业地产领域深耕多年，具有较强的运营管理能力。这有助于提升底层资产的运营效率，从而增加REITs的收益。

中信证券首席经济学家明明分析，一般会从营业收入、税息折旧及摊销前利润、可供分配金额以及对应完成度，还有客流量、会员数、当季度开展的一系列营销活动等方面，来观测消费类REITs表现。此外，宏观层面还可能关注资产所在区域的社零等指标。

消费类REITs底层资产在2024年四季度的表现与同期消费市场回暖密切关联。田利辉认为，四季报数据显示，消费类基础设施REITs底层资产的出租率维持在高位，整体均在95%以上，这反映出消费市场的需求和REITs底层资产的优质性。消费市场回暖带来了客流增长，消费市场的增长为REITs提供了更多的商业机会和租户需求，从而推动了出租率和收益提升。

有公募基金经理表示，会更加关注消费市场的恢复势头能否持续，以及长期趋势的演化。公募REITs的投资期限很长，在投资完成后需要长期经营资产，因此消费市场的演变趋势是指导项目经营的重要基础，也是做年度预算和中期规划的依据之一。同时，消费行为在不同年龄和区域的结构性变化也是关注的重点。比如年轻群体偏向冲动消费、偏爱个性化产品等多元化的消费行为等，需要密切关注这些变化，以便及时调整投资运营策略，为店铺的经营、选品的过程提供参考。

业内人士认为，持续扩大内需已成为当前政策重要引导方向，在此背景下，“以旧换新”“消费券”等方式或将支撑消费类REITs的经营表现，这也吸引了不少机构的关注。明明表示，综合战略配售和网下数据来看，目前券商自营、险资等机构均积极参与了消费类REITs投资。

结合2024年四季报披露信息，中金公司认为在当前宏观环境下，消费基础设施竞争正发生边际变化:相较于一线城市，二线三线核心零售物业或能保持良好的竞争力和增长趋势；消费更趋于理性，消费者更注重消费体验，如运动户外、生活方式、新式餐饮等“强社交属性”“强社群属性”相关业态的消费增长较快；目的性消费、体验式消费正在逐渐成为趋势；运营商运营能力及品牌价值或进一步赋能消费基础设施，吸引或覆盖更为广泛的消费群体，从而提升项目经营效益。

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