“沪九条”效应持续释放：二手房量升价稳，一手房销售提速

上海房地产新政“沪九条”自5月28日正式施行，受到高度关注。如今，“沪九条”落地已有两个多月，市场反馈如何？

8月2日，澎湃新闻记者采访获悉，“沪九条”新政实施两个月以来，市场反馈积极正面，政策效应持续释放，交易活跃度明显提升，刚需和改善住房需求加快释放，市场总体呈现回升向好态势。

多位专家表示，“沪九条”的出台，坚持服务安居、坚持问题导向、坚持综合施策，统筹市场和保障、存量和增量，进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“淡季不淡”，二手住房市场“量升价稳”

每年的7、8月份由于受到天气等因素影响，往往是楼市成交的“淡季”，但今年刚刚过去的7月份，呈现出“淡季不淡”的特点。

来自上海市房地产交易中心的数据显示，自今年3月份起，上海二手住房成交量已连续5个月超过1.5万套。尤其是“沪九条”出台后，二手住房成交量提升，改变了往年3、4月份“小阳春”后市场的下行趋势。其中，今年6月份的成交量达到2.37万套，为2021年7月以来的单月新高，同比增加95%；7月份成交1.8万套，同比增加45%，与3月“小阳春”基本持平，成交面积则比3月增加5万平方米。

从“沪九条”出台后的6、7两个月的情况来看，二手住房的月均成交套数约为2.1万套，整体处于较高成交水平。数据还显示，1-7月，二手住房成交952万平方米，同比增加10%，增幅比今年1-6月扩大5个百分点。

二手住房的成交价格也止跌企稳，环比已连续两个月上涨。根据同质可比口径，今年1-5月二手住房成交价格持续下跌，跌幅逐渐收窄；“沪九条”出台后，6月环比上涨1.2%，7月环比上涨0.5%，价格止跌企稳。

而从新房带看量、购房委托量等先行指标看，也均处于近年高位水平。其中，7月市场先行指标虽然出现季节性回落，但明显高于近年平均水平，新增带看量比近五年平均水平增加26%，新增购房委托量比近五年平均水平增加29%。

一手住房认购提升、销售提速，日均成交面积明显增加

“沪九条”出台后，对一手住房的认购、销售也产生了明显的积极作用。

来自上海市房地产交易中心的数据显示，今年6-7月，上海一手住房的平均成交面积为69万平方米，比今年1-5月的月均成交面积增加41%。截至目前，新盘认购水平、续盘销售去化延续了政策出台以来的水平。

一方面，新开盘项目认购和销售水平提升。数据显示，6-7月，全市共有54个项目完成认购，认购水平比今年1-5月提高35%；开盘当日平均销售率超过50%，高于今年1-5月的40%。

另一方面，续销项目销售去化提速。6-7月，一手住房项目来访量增加，续销项目销售明显提速，日均成交面积比1-5月增加60%左右。

今年7月，一、二手住房预计合计成交210万平方米，同比增加12%，单月合计成交量同比自5月以来连续3个月保持正增长。

新增购房需求积极释放，“老旧小”成交活跃度明显提升

“沪九条”出台两个多月来，各项政策措施的效应正在持续释放。

从存量新增购房需求看，“沪九条”激发了三类群体的新增购房需求，即:缴纳社保年限从5年调整为3年的非沪籍居民；购买外环内二手住房的非沪籍单身人士；多子女家庭。数据显示，今年6-7月，上述三类群体已购住房10550套，这说明这些存量新增购房需求在新政出台后得到了积极释放。

与此同时，“老旧小”成交活跃度明显提升。今年6-7月，全市“老旧小”住房成交约1.6万套，其中出售属于家庭唯一、外环内“老旧小”住房约5700套，这说明，部分刚性需求和改善型需求得到一定程度的释放。

多子女家庭购房政策效应也有所显现。6-7月，多子女家庭购买一手住房约1840套；申请“核减住房套数适用首套房贷政策”的2557套，其中一手住房870套，二手住房1687套。

居民购房杠杆水平提升，置换购房需求稳定释放

数据还显示，今年7月，二手住房贷款平均成数为61%，与6月基本持平，比政策出台前提高了5个百分点；其中套总价在1000万元以下的贷款平均成数比政策出台前提高了7个百分点。

此外，置换购房需求稳定释放。经对“沪九条”出台后一周内出售住房的6000户居民购房进行跟踪监测，7月置换购房比例持续提高。其中，置换购买二手住房套均约94平方米，比置换前增加了17平方米；置换购买一手住房套均约123平方米，比置换前增加了36平方米。

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